Investire negli immobili in tempi di crisi
Si riprende dalla seconda parte.
Nei due precedenti post, abbiamo ascoltato la testimonianza di un investitore privato che per decenni ha investito con successo nel mercato immobiliare.
Ci ha illustrato le opportunità ed i cambiamenti che specie in questi ultimi anni, hanno interessato tutto il mercato immobiliare italiano.
In questo post, dopo aver analizzato il segmento residenziale, con il nostro ospite, andiamo a prendere in considerazione gli altri settori : commerciale, industriale e turistico.
Conviene oggi investire negli immobili ad uso commerciale?
‘In merito agli immobili commerciali, dove tra l’altro in passato ho investito con soddisfazione anch’io, dico che oggi bisogna prestare molta attenzione.
Portando un esempio concreto, 6 anni fa, aiutai un amico agente immobiliare a trovare un capannone artigianale da acquistare per un suo cliente dopo che per vari mesi, la ricerca di un immobile con le caratteristiche richieste, era sta vana.
All’epoca, la domanda in alcune aree, era ben superiore rispetto all’offerta.
Oggi, di capannoni industriali vuoti, se ne trovano a volontà. Il problema attualmente, si è capovolto. E non sembra una cosa passeggera.
Se poi, non si ha fretta, sia da fallimenti che da vendite per necessità, se ne possono trovare a prezzi che se vengono paragonati al passato, magari solo 6 o 7 anni fa, sembrano prezzi stracciati.
In realtà, sono i prezzi che oggi il mercato attribuisce e che in alcuni casi, sono suscettibili di ulteriori diminuzioni.
Anche per i fondi commerciali, la situazione, non è certo migliore.
Ci sono vie e quartieri che 20 anni fa, avevano un determinato valore commerciale. Oggi, per le stesse zone, non trovi neppure chi è disposto a ‘prendersi’ quei fondi ad un prezzo ‘attualizzato’ di un terzo del vecchio valore(sia in locazione che in acquisto).
Inoltre, il problema, per alcune aree, potrebbe addirittura peggiorare.
Alcuni fondi commerciali, senza più nessuna speranza di riutilizzo, potrebbero essere riconvertiti (previo cambio di destinazione d’uso) in mini appartamenti ad uso abitativo ed affittati con rendimenti superiori al 6% lordo annuo.
Chiaramente, stiamo parlando di situazioni particolari e per immobili che sono posizionati in determinate zone.’
Quali sono gli immobili che offrono maggiori rendimenti ?
‘Gli appartamenti destinati agli studenti fuori sede ed in alcuni casi ad uso turistico, sono quelli che vanno tenuti maggiormente sotto osservazione.
In quest’ultimo caso, occorre individuare le zone migliori.
Ad esempio, alla fine degli anni settanta, investii in alcuni appartamenti situati nell’Appennino Tosco/Emiliano dove era presente una stazione sciistica che stava crescendo sia nel numero di turisti che nella visibilità come luogo di vacanza invernale.
Mi capitò un’opportunità all’improvviso e così, disinvestii 5 anni dopo.
Oggi, la località di montagna a causa delle minori precipitazioni nevose invernali, ha perso moltissimi visitatori e gli immobili valgono circa la metà di 35 anni fa (tenendo conto del valore attuale).
Volevo solo fare un esempio concreto, per dire che non è possibile generalizzare.
Ogni investimento, va visto nella sua specificità e caso per caso, bisogna capire se è opportuno o meno investire.
Chiaramente, poi esiste anche un contesto generale, come ho accennato la volta scorsa ma bisogna sempre essere capaci di guardare le cose da ogni punto di vista.’
Ringraziamo il nostro ospite per i suoi utili consigli.
Comments